Как правильно избавиться от арендатора, нарушающего договор?

Раздел ведет FIL
Аватара пользователя
inko
Эксперт
Сообщения: 3099
На форуме с: 18 янв 2007, 23:01
Репутация: 315

Сообщение inko » 13 апр 2016, 14:04

Фабула: В конце ноября 2015 года был заключен договор аренды нежилого помещения между двумя ИП. По условиям которого арендодатель давал арендатору скидки в размере 14 дней арендных каникул (только оплата коммунальных), затем 4 месяца со скидкой 50% , далее полная стоимость. Плюс полная оплата коммунальных (ЖКУ, Свет, капремонт). Все это было прописано в договоре подробно по датам, какие суммы в какой период.

Сразу после подписания арендатор запросил еще 12 дней арендных каникул и компенсацию его затрат на замену окна и обустройство входной группы обьекта. На словах такое согласие было дано, была обговорена примерная сумма, и обязательство арендатора держать в курсе арендодателя о ходе и стоимости работ и согласовывать любое отклонение.

Однако арендатор в нарушении договоренностей ничего не согласовал, сам отказался от замены окна и вообще его заделал, а после предьявил к оплате сумму даже на 10% выше чем было обговорено заранее с заменой окна.

В связи с этим арендодатель отказал в подписи допсоглашения на работы и фиксацию требуемых сумм, и предложил зафиксировать в допнике 50% оговоренных ранее сумм и 12 дней каникул дополнительно к тому что написано в договоре. Но арендатор стал требовать полного возмещения. Арендодатель не согласился, никаких допников вообще подписано не было, вопрос повис в воздухе.

Арендатор стал вносить арендную плату исходя из того как будто допсоглашение было подписано, но даже в этом случае допускал задержки внесения. По договору аренда платится до 20 числа предыдущего месяца, но в январе оплата пришла 25 числа, в феврале 24 а в марте 31-го. Также с задержкой в несколько дней оплачивались счета за коммунальные.

16.03 у арендодателя изменились банковские реквизиты, и он уведомил арендатора, выслав скан по электронной почте, вместе с очередными счетами за ЖКУ. И тут арендатор встал в позу, потребовал прислать ему извещение заказным письмом (типа только после этого сделает оплату) и указал на то что договором не регулируется оплата ЖКУ (намекнув наверное на то что платить более не собирается). В договоре есть только общий пункт что оплата ЖКУ и капремонта не входит в арендную плату и оплачивается отдельно.

Сразу было составлено, подписано и отправлено заказным письмом по почте уведомление о смене реквизитов. Арендатор получил его в конце марта и 31 оплатил (допустив при этом очередную просрочку по договору), также было оплачено 2 из 4 счетов за ЖКУ. После этого арендатор перестал выходить на связь, и не оплатил эти 2 счета , а позже и еще один высланный счет.

Если смотреть на условия договора (не принимая во внимание устные договоренности), то получается арендатор всегда платил не 20 числа вперед (как требует договор) а после 20-го и назад, оплата от 31 марта покрыла только период с начала марта по начало апреля, а период с начала апреля до конца апреля как за неполный месяц уже по полной сумме не оплачен, плюс через неделю надо платить полную сумму за май. Плюс еще выставлены счета за ЖКУ получение которых арендатор не подтвердил и не оплатил в требуемые сроки

Затем были также 1.04 отправлены заказным письмом претензия, где написано что арендатор нарушает условия договора в части сроков оплаты аренды, ЖКУ и капремонта, обозначено требование не нарушать договор, требование выплатить пени за просрочку внесения аренды прописанные в договоре (0.5% за день),требование оплатить счета ЖКУ, а также приложено Уведомление о порядке оплаты ЖКУ, где подробно и детально со ссылкой на договор описывался порядок и сроки оплаты коммунальных платежей арендатором. Арендатор уже 10 дней не забирает с почты это письмо.

Кроме того похоже арендатор не ведет деятельность сам, а сдал его в субаренду 3-м арендаторам, тогда как договор требует согласия арендодателя на субаренду.

Как правильно расстаться с таким арендатором, если похоже он решил не платить, сдал в субаренду и не выходит на связь, не получает письма?
Пинок под зад помогает продвижению вперед гораздо лучше, чем дружеское похлопывание по плечу..... :)
"Жопа-это не часть тела, это событие. Полная жопа-это жизнь, полная событий.." (с)

Аватара пользователя
Я
ХХХ
Сообщения: 1519
На форуме с: 09 окт 2007, 12:53
Репутация: 346

Сообщение Я » 13 апр 2016, 14:31

Во-первых, надо зафиксировать факт ведения деятельности на данный момент.
Во-вторых, как по договору осуществляется досрочное расторжение и по каким причинам?
Вы заблуждаетесь настолько глубоко, что заблуждаетесь даже на счет глубины своего заблуждения.
Я игнорирую Валеру!
miha
Эксперт
Сообщения: 3134
На форуме с: 26 май 2008, 13:30
Репутация: 622

Сообщение miha » 13 апр 2016, 14:48

помоему щас надо радоваться что хоть платитb_m а по теме сходи познакомься с субарендаторами и заключи договора на прямуюa~d а этого шли нах$: если есть юристы подай на него в суд по долгам~)
Аватара пользователя
inko
Эксперт
Сообщения: 3099
На форуме с: 18 янв 2007, 23:01
Репутация: 315

Сообщение inko » 13 апр 2016, 14:48

Я писал(а):Во-первых, надо зафиксировать факт ведения деятельности на данный момент.
Во-вторых, как по договору осуществляется досрочное расторжение и по каким причинам?


Факт ведения деятельности не арендатором а постороними лицами? как правильно это сделать?

Досрочное расторжение по соглашению сторон, либо односторонне арендодателем если арендатор более 2-х раз подряд не вносит аренду, с предупреждением за 30 дней, тоесть просто то что прописано в ГК, без особых условий. Также просто написано что не допускается субаренда без разрешения.
Пинок под зад помогает продвижению вперед гораздо лучше, чем дружеское похлопывание по плечу..... :)
"Жопа-это не часть тела, это событие. Полная жопа-это жизнь, полная событий.." (с)
Аватара пользователя
inko
Эксперт
Сообщения: 3099
На форуме с: 18 янв 2007, 23:01
Репутация: 315

Сообщение inko » 13 апр 2016, 14:49

miha писал(а):помоему щас надо радоваться что хоть платитb_m а по теме сходи познакомься с субарендаторами и заключи договора на прямуюa~d а этого шли нах$: если есть юристы подай на него в суд по долгам~)


да платит пока, но уже не в полном обьеме и есть сильные подозрения что платить не будет. надо готовиться. У арендатора сестра юрист, поэтому все надо сделать юридически грамотно. Претензия о нарушении ими сроков и требование не нарушать и погасить имеющиеся задолженности по аренде и ЖКУ в 10-ти дневный срок с момента получения уже направлена, но пока не получена ими. Тоесть арендатор уже признается ненадлежаще исполняющим договор. Ну и арендатор конечно же $:
Пинок под зад помогает продвижению вперед гораздо лучше, чем дружеское похлопывание по плечу..... :)
"Жопа-это не часть тела, это событие. Полная жопа-это жизнь, полная событий.." (с)
miha
Эксперт
Сообщения: 3134
На форуме с: 26 май 2008, 13:30
Репутация: 622

Сообщение miha » 13 апр 2016, 14:51

заключи договора на прямуюa~d
Аватара пользователя
Я
ХХХ
Сообщения: 1519
На форуме с: 09 окт 2007, 12:53
Репутация: 346

Сообщение Я » 13 апр 2016, 15:10

inko писал(а):
Я писал(а):Во-первых, надо зафиксировать факт ведения деятельности на данный момент.
Во-вторых, как по договору осуществляется досрочное расторжение и по каким причинам?


Факт ведения деятельности не арендатором а постороними лицами? как правильно это сделать?

Досрочное расторжение по соглашению сторон, либо односторонне арендодателем если арендатор более 2-х раз подряд не вносит аренду, с предупреждением за 30 дней, тоесть просто то что прописано в ГК, без особых условий. Также просто написано что не допускается субаренда без разрешения.


Что делается в помещении? Магазин, офис, склад? Ремонт без согласования - нарушение по договору? Вид деятельности прописан в договоре?

Предварительно: скорее всего суд и расторжение, взыскание платежей и неустойки(0,5% в день скорее всего не прокатит).
Вы заблуждаетесь настолько глубоко, что заблуждаетесь даже на счет глубины своего заблуждения.

Я игнорирую Валеру!
Аватара пользователя
inko
Эксперт
Сообщения: 3099
На форуме с: 18 янв 2007, 23:01
Репутация: 315

Сообщение inko » 13 апр 2016, 16:10

Я писал(а):Что делается в помещении? Магазин, офис, склад? Ремонт без согласования - нарушение по договору? Вид деятельности прописан в договоре?

Предварительно: скорее всего суд и расторжение, взыскание платежей и неустойки(0,5% в день скорее всего не прокатит).


в помещении продовольственный магазин, поделенный на 3 отдела. В каждом отделе свой продавец, и как понимаю каждый отдел принадлежит отдельному владельцу. Тоесть подозреваю что арендатор просто сдал на собственных условиях троим магазин. Вид деятельности конкретно не прописан, просто "для осуществления коммерческой деятельности", изначально тоже сдавался под магазин.

Ремонт как таковой не нарушение, но сделанный без согласования возмещению не подлежит, плюс неотделимые улучшения (был каркас козырька двери - его облагородили и придали законченный вид, покрасили стену снаружи. установили на входную дверь снаружи рольставни) по договору переходят в собственность арендодателя. Это ведь неотделимые улучшения? Внутри поштукатурили-покрасили стены, окно было заделано (большое витринное) изначально, но было негерметично и был сквозняк, холодно зимой, договаривались его заменить, но они самовольно его утеплили и заделали назад.

0,5 не прокатит, а сколько прокатит?
Пинок под зад помогает продвижению вперед гораздо лучше, чем дружеское похлопывание по плечу..... :)
"Жопа-это не часть тела, это событие. Полная жопа-это жизнь, полная событий.." (с)
Аватара пользователя
Я
ХХХ
Сообщения: 1519
На форуме с: 09 окт 2007, 12:53
Репутация: 346

Сообщение Я » 13 апр 2016, 16:44

inko писал(а):
Я писал(а):Что делается в помещении? Магазин, офис, склад? Ремонт без согласования - нарушение по договору? Вид деятельности прописан в договоре?

Предварительно: скорее всего суд и расторжение, взыскание платежей и неустойки(0,5% в день скорее всего не прокатит).


в помещении продовольственный магазин, поделенный на 3 отдела. В каждом отделе свой продавец, и как понимаю каждый отдел принадлежит отдельному владельцу. Тоесть подозреваю что арендатор просто сдал на собственных условиях троим магазин. Вид деятельности конкретно не прописан, просто "для осуществления коммерческой деятельности", изначально тоже сдавался под магазин.

Ремонт как таковой не нарушение, но сделанный без согласования возмещению не подлежит, плюс неотделимые улучшения (был каркас козырька двери - его облагородили и придали законченный вид, покрасили стену снаружи. установили на входную дверь снаружи рольставни) по договору переходят в собственность арендодателя. Это ведь неотделимые улучшения? Внутри поштукатурили-покрасили стены, окно было заделано (большое витринное) изначально, но было негерметично и был сквозняк, холодно зимой, договаривались его заменить, но они самовольно его утеплили и заделали назад.

0,5 не прокатит, а сколько прокатит?
Практика - 0.1% в день или 36% годовых. Есть ст.333 ГК, если ответчик просит суд применить её, то снижают любой процент, прописанный в договоре до 0,1% в день.

Берешь чеки у продавцов, там организация указана и адрес установки ККМ. Если не совпадает с прописанной в договоре, то на видео фиксируешь и все - расторжение...
Вы заблуждаетесь настолько глубоко, что заблуждаетесь даже на счет глубины своего заблуждения.

Я игнорирую Валеру!
Аватара пользователя
RiK
участник форума
Сообщения: 234
На форуме с: 20 авг 2009, 18:45
Репутация: 60

Сообщение RiK » 13 апр 2016, 18:22

Не забивай себе голову, отдай юристу, в шесть секунд решит вопрос. В суд сразу не надо, уведомление о расторжении вручит, что с такого-то числа, в связи с неоднократным нарушением условий, договор расторгнут. Будет повод предъявить за внедоговорное использование твоих помещений предъявить сумму. А с фактическими арендаторами действительно заключай самостоятельно договора.
Куплю древние украинские монеты. Дорого. Интим не предлагать.
Аватара пользователя
inko
Эксперт
Сообщения: 3099
На форуме с: 18 янв 2007, 23:01
Репутация: 315

Сообщение inko » 14 апр 2016, 00:03

РиК писал(а):Не забивай себе голову, отдай юристу, в шесть секунд решит вопрос. В суд сразу не надо, уведомление о расторжении вручит, что с такого-то числа, в связи с неоднократным нарушением условий, договор расторгнут. Будет повод предъявить за внедоговорное использование твоих помещений предъявить сумму. А с фактическими арендаторами действительно заключай самостоятельно договора.


Поясню свою позицию. Так то у меня цели нет кого то немедленно выгонять, расторгать и т.д. С одной стороны арендаторов надо ценить. Но с другой стороны надо ценить только тех, которые исполняют договор и не ебут мозги (простите за французский). Так как после 16.03 мозги мне выепли конкретно, я взял это дело на контроль, и решил по быстрому собрать доказательную базу нарушений договора со стороны арендатора, чтобы в случае если станет ясно что от арендатора надо срочно избавляться, сделать это с минимальными потерями. И ввиду наличия с той стороны юриста, сделать все надо грамотно. Скоро платить очередную аренду, плюс буквально завтра мосэнерго выставит закрывающий счет за электричество за март, который арендатор должен будет оплатить до понедельника. В случае отсутствия оплаты на следующей неделе, отсутствия ответов, а тем более отсутствия оплаты аренды после 20-го, надо начинать быстро действовать.

ЗЫ. Да, по договору предусмотрен депозит в размере полной арендной платы (без скидок) , который арендатор оплатил. Есть из чего вычитать в общем-то, хотя если смотреть по договору то его не хватит на возмещение.

ЗЗЫ. дело еще в том, что как раз сейчас заканчивается предоставленный льготный период аренды и надо платить по полной. А арендатор как раз месяц назад жаловался что типа рядом магазин открыли, выручки упали. хотя на прямой вопрос, не желает ли он расторгнуть договор, ответил отказом. Просто есть сильные подозрения. что он льготный период использовал, а сейчас захочет свалить, при этом продержавшись подольше и без оплаты. Если это так, надо пресечь в зародыше :) Ну и само собой, что по результатам всего этого будут сделаны выводы, и мои типовые договора аренды вырастут на одну-две странички, ведь лучше предусмотреть заранее возможные форсмажоры чем потом разгребать по факту..
Пинок под зад помогает продвижению вперед гораздо лучше, чем дружеское похлопывание по плечу..... :)
"Жопа-это не часть тела, это событие. Полная жопа-это жизнь, полная событий.." (с)
Аватара пользователя
inko
Эксперт
Сообщения: 3099
На форуме с: 18 янв 2007, 23:01
Репутация: 315

Сообщение inko » 14 апр 2016, 00:05

Я писал(а):Берешь чеки у продавцов, там организация указана и адрес установки ККМ. Если не совпадает с прописанной в договоре, то на видео фиксируешь и все - расторжение...


Вроде не так просто. Читал надо составить акт осмотра помещения, где зафиксировать факт присутствия посторонних организаций в помещении, возможно заставить продавцов расписаться. Вот только не нашел формы как этот акт должен выглядеть и что там должно быть написано юридическим языком.
Пинок под зад помогает продвижению вперед гораздо лучше, чем дружеское похлопывание по плечу..... :)
"Жопа-это не часть тела, это событие. Полная жопа-это жизнь, полная событий.." (с)
Аватара пользователя
HWGuy
человек с форума
Сообщения: 11549
На форуме с: 05 авг 2006, 15:10
Репутация: 1021

Сообщение HWGuy » 14 апр 2016, 00:12

не знаю, я бы в первую очередь пошел к субарендаторам, объяснил им что они работают с мудаком который берет с них лишнее без разрешения и просто сказать - идите на прямой договор.... одно дело если бы он спросил хотя бы устно разрешения, я уверен что можно было бы договорится - какая нафиг разница кто снимает, хоть 50 ступеней посредников, другое дело когда мало того что нарушает так еще и кривляется падла...
Мы — Русские и с нами Бог! (С) Суворов А.В.
Аватара пользователя
inko
Эксперт
Сообщения: 3099
На форуме с: 18 янв 2007, 23:01
Репутация: 315

Сообщение inko » 14 апр 2016, 00:17

HWGuy писал(а):не знаю, я бы в первую очередь пошел к субарендаторам, объяснил им что они работают с мудаком который берет с них лишнее без разрешения и просто сказать - идите на прямой договор.... одно дело если бы он спросил хотя бы устно разрешения, я уверен что можно было бы договорится - какая нафиг разница кто снимает, хоть 50 ступеней посредников, другое дело когда мало того что нарушает так еще и кривляется падла...


Да именно это тоже сделаю, вместе с составлением акта выясню как там все у них завязано, просто я сейчас не в Москве (а помещение там), собираюсь приехать не раньше чем дней через 10-15. К этому моменту и станет ясно, забил ли он совсем на платежи или просто выебываться начал

ЗЫ. Кстати про разрешения. При заключении договора он заикнулся было про субаренду, мол договором запрещена, а мне наверняка понадобиться..На что было сказано - так скажи чего надо и оформим. И на этом все, решил видать не спрашивать.
Пинок под зад помогает продвижению вперед гораздо лучше, чем дружеское похлопывание по плечу..... :)
"Жопа-это не часть тела, это событие. Полная жопа-это жизнь, полная событий.." (с)
Djana
иЗЮМительный форумчанин
Сообщения: 2151
На форуме с: 06 июн 2008, 11:33
Репутация: 511

Сообщение Djana » 14 апр 2016, 00:24

Магазин если с ликеро-водочной то Ккм будет а если просто енвд? В мэрии есть отделы мониторинга замотивируй их актировать анкетой кто и как здесь работают
Аватара пользователя
inko
Эксперт
Сообщения: 3099
На форуме с: 18 янв 2007, 23:01
Репутация: 315

Сообщение inko » 14 апр 2016, 00:37

Джана писал(а):Магазин если с ликеро-водочной то Ккм будет а если просто енвд? В мэрии есть отделы мониторинга замотивируй их актировать анкетой кто и как здесь работают


Без ликерки, там 40 метров площади (и да 3 ..ТРИ, КАРЛ *) продавца..) . Мэрия это небыстро. Сейчас вопрос как правильно составить акт проверки помещения на наличие ведущих деятельность там организаций? Это все равно будет через 10-15 дней, а к тому моменту уже будет ясно ушел арендатор в кусты или просто нервы треплет мудило..

ЗЫ. Я там был пару раз до этого, но чтото не догадался посмотреть на ценники и чеки. Нуачо, деньги то платили в тот момент..

ЗЗЫ, и в случае если не будет оплаты то уже не особо важно кто там так как пора строчить и вручать претензию о неоплате с требованием оплатить с процентами и извещением о расторжении договора, так как формально период с начала апреля по 31 апреля не оплачен, а это еще и май будет пропущен, вот они и есть 2 раза невнесения..
Пинок под зад помогает продвижению вперед гораздо лучше, чем дружеское похлопывание по плечу..... :)
"Жопа-это не часть тела, это событие. Полная жопа-это жизнь, полная событий.." (с)
miha
Эксперт
Сообщения: 3134
На форуме с: 26 май 2008, 13:30
Репутация: 622

Сообщение miha » 14 апр 2016, 06:48

терминалома$: стоит в магазине?
Аватара пользователя
smallZTO
Member
Сообщения: 712
На форуме с: 29 сен 2010, 12:47
Репутация: 129

Сообщение smallZTO » 14 апр 2016, 09:41

Джана писал(а):Магазин если с ликеро-водочной то Ккм будет а если просто енвд?

ЕНВДшники, согласно 54-ФЗ, по требованию, обязаны выдать документ, заменяющий чек, с соответствующими реквизитами, где, кроме прочего, должны быть ИНН, наименование, ФИО и подпись продавца.
АВС Юнисэил ЦТО, С-Пб,Ленинский пр., д. 139, оф. 220,+7(812)7155292
Продажи и ремонт ККТ, новое и бу. Быстро, качественно. Без ГМО и антибиотиков.
Аватара пользователя
invertor
Участник конкурса "Наши достижения"
Сообщения: 1451
На форуме с: 28 окт 2007, 10:04
Репутация: 619

Сообщение invertor » 14 апр 2016, 11:31

HWGuy писал(а):не знаю, я бы в первую очередь пошел к субарендаторам, объяснил им что они работают с мудаком который берет с них лишнее без разрешения и просто сказать - идите на прямой договор.... одно дело если бы он спросил хотя бы устно разрешения, я уверен что можно было бы договорится - какая нафиг разница кто снимает, хоть 50 ступеней посредников, другое дело когда мало того что нарушает так еще и кривляется падла...

С точки зрения предпринимательской практики не вижу особых нарушений со стороны арендатора. Во первых, он арендует помещение все оптом, а потом дробит и сдает частями в субаренду. Таким образом он получает дополнительный геморрой по работе с субарендаторами. Во вторых, нарушения сроков аренды скорее всего как раз и связаны с трудностями по сбору платежей с субарендаторов. Разумный предприниматель сначала соберет аренду с субарендаторов, а потом рассчитается с арендодателем.
Так что, тут нужно решить для себя,что проще: или выбивать платежи с одного или с нескольких.
Иван-чай и травяные чаи сибирский-продукт.рф
Аватара пользователя
HWGuy
человек с форума
Сообщения: 11549
На форуме с: 05 авг 2006, 15:10
Репутация: 1021

Сообщение HWGuy » 14 апр 2016, 11:38

я согласен. в случае если он идет на контакт при этом, а не отмораживается. позвонил, объяснил - "завтра оплачу, звиняйте господин хороший". а тут что? не выходит на связь и просрочил платежи, так еще и качает права, что не все должен платить.
Мы — Русские и с нами Бог! (С) Суворов А.В.

Вернуться в «Коммерческая недвижимость»

Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 1 гость