Управление объектом - кто за что отвечает ?

Раздел ведет FIL
Аватара пользователя
inko
Эксперт
Сообщения: 3099
На форуме с: 18 янв 2007, 23:01
Репутация: 315

Сообщение inko » 27 янв 2014, 23:08

Есть небольшой объект стритритейла, 2 арендатора - продовольственный магазин и рекламное агентство. Стандартный договор аренды, где есть стандартные условия об обязательстве арендатора следить за состоянием объекта и проводить текущий и косметический ремонт. А теперь конкретно, кто именно(собственник или арендатор) и за чей счет должен устранять следующие возникающие проблемы:

1. В туалете потек бачок унитаза, водопроводный кран, что приводит к перерасходу воды .
2. Стало плохо закрываться окно в одном из помещений.
3. Сгорели лампочки на потолке в торговом зале.
4. Внутри у входа покупатели ногами разбили плитку на полу около 1-2 кв.м.
5. Покупатели сломали входную дверь - выломали доводчик с двери.
6. Позвонили с благоустройства и сказали почему крыльцо грязное, нечищен снег, лед, скользко ходить.
7. Прочие подобные проблемы?

?? Советы опытных товарищей приветствуются :)
Пинок под зад помогает продвижению вперед гораздо лучше, чем дружеское похлопывание по плечу..... :)
"Жопа-это не часть тела, это событие. Полная жопа-это жизнь, полная событий.." (с)

FIL
Эксперт
Сообщения: 2660
На форуме с: 05 фев 2007, 18:34
Репутация: 1128

Сообщение FIL » 27 янв 2014, 23:44

Тут все зависит только от твоих договоренностей с арендаторами и прописания их в договоре, никакими нормами и законами вся эта бытовуха не регламентируется. Из своей практики на подобных объектах отвечу.

1. Если сломали бачек унитаза, то пусть ремонтуют его сами, а за перерасход воды платит тот, кто оплачивает ее по договору. Но если даже по договору воду оплачиваешь ты, я бы все равно в данном случае заставил оплачивать их, так как они обязаны были тебя незамедлительно уведомить о поломке унитаза и перерасходу воды. Но надо не забывать, что все зависит от твоих отношений и перспектив с данным арендатором. У меня была подобная история и арендатором был банк, бабы сломали унитаз и вода лилась 2 месяца подряд, я об этом узнал когда мне счет за воду пришел на 20.000 за первый месяц, в место привычных 500 рублец. Но я не стал ругаться с банком и портить отношения и оплатил все сам, они арендовали за дорого не очень качественное помещение. Решать вообщем тебе исходя из ситуации

2. Ну окна это твой геморой, лезть с такой мелочью к арендатору и мотать ему и себе мозг просто глупость. Прослывешь среди арегдаторов скрягой и жопашником :) ... шутка. Самый дорогой новый механизм для пластикового окна стоит 30 евро, поменяй и забудь.

3. Лампочки пусть сами меняют, это не торговый центр в 50.000 квадрат. Взял помещение в аренду - следи за ним. Но это как договоритесь опять таки, но я никогда не меняю за свой счет, это расходники.

4. Я сам в таких случаях вызываю мастера и подделываю, не доставая арендатороа. Цена вопроса небольшая, а то что плитка поотлетала говорит о том, что ты ее не качественно уложил когда делал ремонт в своем помещении, просто так плитка от ног покупателец не отлетает.

5. С доводчиком надо разбираться. Если ему было уже 100 лет и он просто умер, то это твоя головная боль, а если ты сдал помещение с новой дверью, доводчик правильно установлен и ее тупо вырвали сильно растопырив дверь для разгрузки товара, то пусть сами меняют. Но опять таки, просто так довочик обычные покупатели не смогут вырвать если с ним все в порядке.

6. Ну это только проблемы арендатора если у него отдельный вход в помещение, и это не вход в торговый центр.

7. Договор, переговоры, здравый смысл .....
Если русский человек скажет вам, что не любит Россию, не верьте ему ... он не русский ! (с) Ф.М.Достоевский
anykeyff
Эксперт
Сообщения: 527
На форуме с: 07 окт 2010, 10:24
Репутация: 242

Сообщение anykeyff » 28 янв 2014, 09:34

1. Арендодатель
2. Арендодатель
3. Если освещение арендодателя - то и лампочки его, если освещение переделывалось, то арендатора.
4. Арендодатель
5. Согласен с предыдущим оратором, все зависит от ситуации. Если была установлена говнодверь с говнодоводчиком, то проблемы арендодателя, а если там разгрузка/погрузка товара и тд., то арендатор.
6. Арендодатель

Вообще, конечно, все эти нюансы должны быть оговорены в договоре.
Прокат инструмента и аренда строительного оборудования в Курске "Впрок!"
vprok2.ru +7 (4712) 55-15-70 vk.com/vprok2
prince_21
участник форума
Сообщения: 123
На форуме с: 05 окт 2010, 11:25
Репутация: 0

Сообщение prince_21 » 28 янв 2014, 10:09

У нас все проще весь текущий ремонт делают арендаторы самостоятельно: лампочки меняют, дворников нанимают (так же из ЖЭУ они просто быстрее все почистят).
На нас только капитальный ремонт: ремонт кровли, следим за котельной (отказались от городского отопления, висят 2-а газовых котла), вентиляция.
В Вашем случае на себя бы взяли ремонт плитки, окно (надо посмотреть а то может у кого-то руки не под окно заточено), дверь - тоже надо посмотреть с остальным пусть сами разбираются.
Аватара пользователя
inko
Эксперт
Сообщения: 3099
На форуме с: 18 янв 2007, 23:01
Репутация: 315

Сообщение inko » 28 янв 2014, 10:11

aNYKey'ff писал(а):1. Арендодатель
2. Арендодатель
3. Если освещение арендодателя - то и лампочки его, если освещение переделывалось, то арендатора.
4. Арендодатель
5. Согласен с предыдущим оратором, все зависит от ситуации. Если была установлена говнодверь с говнодоводчиком, то проблемы арендодателя, а если там разгрузка/погрузка товара и тд., то арендатор.
6. Арендодатель

Вообще, конечно, все эти нюансы должны быть оговорены в договоре.


Хм... в договоре вообщето прописана обязанность арендатора следить за состоянием помещения, делать текущий и косметический ремонт за свой счет. Тогда что именно он должен делать,расшифруйте эти пункты, если по вашему арендодатель должен все пОчинять? :)
Пинок под зад помогает продвижению вперед гораздо лучше, чем дружеское похлопывание по плечу..... :)
"Жопа-это не часть тела, это событие. Полная жопа-это жизнь, полная событий.." (с)
Аватара пользователя
RiK
участник форума
Сообщения: 234
На форуме с: 20 авг 2009, 18:45
Репутация: 60

Сообщение RiK » 28 янв 2014, 10:56

Допсоглашение тебе в помощь. Разграничь, кто за что отвечает, иначе постоянно будут возникать непонятки. Устные договоренности, они имеют свойство выветриваться из головы. Или придумай правила ТЦ и также подпиши с арендаторами.
Куплю древние украинские монеты. Дорого. Интим не предлагать.
Аватара пользователя
inko
Эксперт
Сообщения: 3099
На форуме с: 18 янв 2007, 23:01
Репутация: 315

Сообщение inko » 28 янв 2014, 16:29

Всем спасибо, в общих чертах понятно :)
Пинок под зад помогает продвижению вперед гораздо лучше, чем дружеское похлопывание по плечу..... :)
"Жопа-это не часть тела, это событие. Полная жопа-это жизнь, полная событий.." (с)
Аватара пользователя
inko
Эксперт
Сообщения: 3099
На форуме с: 18 янв 2007, 23:01
Репутация: 315

Сообщение inko » 28 янв 2014, 16:36

РиК писал(а):Допсоглашение тебе в помощь. Разграничь, кто за что отвечает, иначе постоянно будут возникать непонятки. Устные договоренности, они имеют свойство выветриваться из головы. Или придумай правила ТЦ и также подпиши с арендаторами.


Вот и хотел узнать как это должно делаться, как у других поставлено, и что собственно обязан делать арендатор в ответ на подписанное обязательство "следить за состоянием помещения и делать текущий и косметический ремонт за свой счет по мере необходимости и по требованию арендодателя" ?

ЗЫ. сейчас как раз новые договора подписываем с 1.02, использовал в качестве рыбы договор Фила (отдельное ему спасибо), пару дней назад как раз звонили с благоустройства и обещали мне штраф вкатать за нечищенное крыльцо, типа в договоре с ЖКХ нет пункта что они крыльцо чистят (они вообще хз что делают по договору - с ними отдельный разговор предстоит) у арендаторов в договорах типа тоже про крыльцо нет (теперь есть, плюс пункт что если мне вкатят штраф за нарушение, то переложу на них) и типа я крайний..
Пинок под зад помогает продвижению вперед гораздо лучше, чем дружеское похлопывание по плечу..... :)
"Жопа-это не часть тела, это событие. Полная жопа-это жизнь, полная событий.." (с)
FIL
Эксперт
Сообщения: 2660
На форуме с: 05 фев 2007, 18:34
Репутация: 1128

Сообщение FIL » 28 янв 2014, 16:48

aNYKey'ff писал(а):1. Арендодатель
2. Арендодатель
3. Если освещение арендодателя - то и лампочки его, если освещение переделывалось, то арендатора.
4. Арендодатель
5. Согласен с предыдущим оратором, все зависит от ситуации. Если была установлена говнодверь с говнодоводчиком, то проблемы арендодателя, а если там разгрузка/погрузка товара и тд., то арендатор.
6. Арендодатель

Вообще, конечно, все эти нюансы должны быть оговорены в договоре.


Судя по твоим ответам ты бывал только по одну сторону забора, арендатором *) . Ну реально бред, какие еще могут быть обязанности по уборке крыльца у собственника, может полы еще приходить самому мыть в сданное в аренду помещение.
Если русский человек скажет вам, что не любит Россию, не верьте ему ... он не русский ! (с) Ф.М.Достоевский
Аватара пользователя
arcor
Эксперт
Сообщения: 5692
На форуме с: 27 сен 2008, 18:37
Репутация: 861

Сообщение arcor » 28 янв 2014, 17:38

Высказывать свое мнение — это окей. Спорить выдирая фразы из контекста, переворачивая смысл на 180 градусов, придумывать то, чего нет – не окей
FIL
Эксперт
Сообщения: 2660
На форуме с: 05 фев 2007, 18:34
Репутация: 1128

Сообщение FIL » 28 янв 2014, 18:02

arcor писал(а):
FIL писал(а):
aNYKey'ff писал(а):1. Арендодатель
2. Арендодатель
3. Если освещение арендодателя - то и лампочки его, если освещение переделывалось, то арендатора.
4. Арендодатель
5. Согласен с предыдущим оратором, все зависит от ситуации. Если была установлена говнодверь с говнодоводчиком, то проблемы арендодателя, а если там разгрузка/погрузка товара и тд., то арендатор.
6. Арендодатель

Вообще, конечно, все эти нюансы должны быть оговорены в договоре.


Судя по твоим ответам ты бывал только по одну сторону забора, арендатором *) . Ну реально бред, какие еще могут быть обязанности по уборке крыльца у собственника, может полы еще приходить самому мыть в сданное в аренду помещение.

А какие могут быть обязательство у арендатора, если крыльцо в план аренды не входит ? (а внутри вообще несколько арендаторов)
вход в магазин-это всетаки спецефический вход.


Я уже указал, что если вход не в торговый центр, а в отдельно арендуемое помещение, с собственным входом, то отскабливать наледь со ступенек крыльца, нанесенную ногами покупателей - это проблема арендатора. Если вы взяли чистую машину в аренду и вас ебут гаишники за то, что она вся грязная и номера не читаются, это ваши проблемы. Если арендаторы не понимают этой своей само собой разумеющейся обязанности, значит прописать в договоре обязанность это делать.Я своих арендаторов еще по договору заставляю мыть своевременно окна, либо они оплачивают эту работу моей уборщице.
Если русский человек скажет вам, что не любит Россию, не верьте ему ... он не русский ! (с) Ф.М.Достоевский
anykeyff
Эксперт
Сообщения: 527
На форуме с: 07 окт 2010, 10:24
Репутация: 242

Сообщение anykeyff » 28 янв 2014, 18:40

FIL писал(а):Судя по твоим ответам ты бывал только по одну сторону забора, арендатором *) . Ну реально бред, какие еще могут быть обязанности по уборке крыльца у собственника, может полы еще приходить самому мыть в сданное в аренду помещение.


Угу, арендодателем я не был. Но видел "кухню изнутри" некоторых ТЦ.
Прокат инструмента и аренда строительного оборудования в Курске "Впрок!"
vprok2.ru +7 (4712) 55-15-70 vk.com/vprok2
FIL
Эксперт
Сообщения: 2660
На форуме с: 05 фев 2007, 18:34
Репутация: 1128

Сообщение FIL » 28 янв 2014, 20:06

aNYKey'ff писал(а):
FIL писал(а):Судя по твоим ответам ты бывал только по одну сторону забора, арендатором *) . Ну реально бред, какие еще могут быть обязанности по уборке крыльца у собственника, может полы еще приходить самому мыть в сданное в аренду помещение.


Угу, арендодателем я не был. Но видел "кухню изнутри" некоторых ТЦ.


В первом посте автор четко задал параметры обуждаемого помещения. Отдельное помещение с собственным входом с улицы (стрит ритейл). Основываясь именно на этих данных мы отвечаем автору как поступить в его случае. Причем тут ТЦ ? Управление ТЦ ни чего общего не имеет с управлением стритритейлом. К чему тогда давать неверные ответы автору ссылаясь на опыт не связанный с параметрами его вопроса ?
Если русский человек скажет вам, что не любит Россию, не верьте ему ... он не русский ! (с) Ф.М.Достоевский
Аватара пользователя
inko
Эксперт
Сообщения: 3099
На форуме с: 18 янв 2007, 23:01
Репутация: 315

Сообщение inko » 01 дек 2014, 16:06

Dedegora писал(а):каждый год меняю на входе ковровое покрытие, на год хватает,
стоит недорого, вид презентабельный


Что за покрытие? Типа как для офиса внутри?
Пинок под зад помогает продвижению вперед гораздо лучше, чем дружеское похлопывание по плечу..... :)
"Жопа-это не часть тела, это событие. Полная жопа-это жизнь, полная событий.." (с)
Аватара пользователя
Dedegora
Эксперт
Сообщения: 1672
На форуме с: 31 авг 2009, 09:15
Репутация: 1149

Сообщение Dedegora » 01 дек 2014, 16:09

inko писал(а):
Dedegora писал(а):каждый год меняю на входе ковровое покрытие, на год хватает,
стоит недорого, вид презентабельный


Что за покрытие? Типа как для офиса внутри?

да, типа такого
существуют люди, безразличие и презрение которых делают больше чести, чем их дружба
Аватара пользователя
Zlyd
Участник конкурса "Наши достижения"
Сообщения: 3375
На форуме с: 03 сен 2008, 00:28
Репутация: 671

Сообщение Zlyd » 01 дек 2014, 16:09

Dedegora писал(а):каждый год меняю на входе ковровое покрытие, на год хватает,
стоит недорого, вид презентабельный

ощущение, что оно скользит на морозе
Хватит ненависти, друзья!
Пора переходить к насилию.

Вернуться в «Коммерческая недвижимость»

Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 1 гость